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明け渡しの基礎知識

賃貸借契約の解除

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賃貸借契約の解除

賃貸借契約の解除

賃料の不払い、その他賃貸借契約上の債務不履行がある場合には、賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求めることが出来ます。
ただし、債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する際には、原則として、相当の期間を定めた催告をした上で、あらためて解除の意思表示をすることが必要になります。
義務違反が重大である場合には、催告をせずに解除できる場合もありますが、当該違反行為が契約書上の無催告解除事由に当たるからといって必ずしも無催告解除が認められるわけではありません。

催告及び解除の方法

催告及び解除の意思表示は、口頭で行うことも出来ます。
しかし、催告及び解除の意思表示を相手方にしたことを明らかにするため、一般的には催告及び解除の意思表示は内容証明郵便で行います。
なお、この内容証明郵便が送達された段階で賃借人が弁護士に連絡をしてくることも間々あります。そのような場合には、任意の交渉により、期限の猶予、退去日、立退料などについて話し合いをもつことが可能となり、結果的に早期の任意退去が実現することもあります。

停止条件付契約解除

賃料不払いを理由に解除する場合には、催告の際に相当の期間を定めた支払期限を通知し、併せて、「期限内に未払賃料の支払いがないときは、同期限の経過をもって、改めて通知することなく本件契約は当然に解除されたものとし、直ちに本件建物を明け渡していただきますので、併せてご通知します。」等と記載することで、催告と同一の書面で契約解除の意思表示を行うことが出来ます。

契約解除の効力発生時期と効果

契約解除は、相手方に対する意思表示であり、相手方への到達によって効力が生じます。
賃貸借契約が解除されると、賃借人は、原状回復をした上で建物を明け渡さなければならなくなります。
また、賃貸借契約終了後も明け渡しがされない場合には、賃貸借契約終了後明け渡しまでの期間について、賃貸借契約で定められた損害金ないし賃料相当の損害金を請求できることになります。

賃借人が行方不明の時

賃貸借契約解除の流れ

賃借人が行方不明の場合、解除通知が相手方に到達せず、いつまでも契約を解除出来ない状態になってしまいかねません。
このような場合には、早めに訴訟提起するなどし、公示送達を利用した意思表示を行って契約を解除する方法が考えられます。


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